Nguồn cung văn phòng tăng mạnh, cuộc đua nâng chuẩn tòa nhà nóng lên

Nguồn cung văn phòng chất lượng cao tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực phía Tây Hà Nội, đang đưa thị trường văn phòng bước vào giai đoạn cạnh tranh mới. Lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà không còn chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê mà đang chuyển dần sang chất lượng vận hành và tiêu chuẩn ESG.

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội tiếp tục được mở rộng. Ảnh: Internet.

Thị trường văn phòng Hà Nội bước vào giai đoạn cạnh tranh mới

Nguồn cung bất động sản văn phòng chất lượng cao ở phía Tây Hà Nội được bổ sung trong thời gian tới sẽ làm gia tăng cạnh tranh trên thị trường văn phòng Hà Nội.

Khi khu vực phía Tây chiếm ưu thế trong nguồn cung tương lai, các tòa nhà cũ sẽ chịu áp lực ngày càng lớn trong việc nâng cấp và tạo sự khác biệt so với các dự án xanh hơn, có tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 của Cushman & Wakefield (C&W) cho thấy thị trường văn phòng đang tiếp tục mở rộng. Khoảng 29.900 m² diện tích cho thuê thuần mới bao gồm một tòa nhà Hạng A và một tòa nhà Hạng B đã được đưa vào thị trường từ hai dự án đạt chứng nhận LEED tại khu vực phía Tây, củng cố vị thế của khu vực này như hành lang tăng trưởng trọng điểm của thành phố đối với nguồn cung văn phòng hiện đại.

“Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh hơn, với khu vực phía Tây nổi lên là tâm điểm của nguồn cung tương lai” ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Tư vấn cho thuê và Đại diện khách thuê, C&W Việt Nam, nhận định.

Diễn biến này phản ánh sự tập trung ngày càng lớn của các chủ đầu tư vào yếu tố môi trường, đồng thời phù hợp với kỳ vọng gia tăng từ phía khách thuê đối với các tòa nhà xanh nhằm hỗ trợ mục tiêu ESG và nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn.

Thị trường cũng tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc hạng A và hạng B. Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tăng lên khoảng 78% cho thấy nhu cầu vẫn duy trì ổn định, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp ưu tiên các tòa nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật cao và công tác quản lý chuyên nghiệp. Đặc biệt, khối ngân hàng - tài chính và công nghệ tiếp tục đóng vai trò là nhóm dẫn dắt nhu cầu thuê trong quý.

Ở chiều ngược lại, phân khúc hạng B ghi nhận sự điều chỉnh nhẹ khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống khoảng 83% (giảm 1,1% theo quý; giảm 0,1% theo năm). Nguyên nhân chính đến từ việc ba dự án hạng B mới được bàn giao vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026 làm gia tăng nguồn cung trong ngắn hạn.

Tuy vậy, nhu cầu đối với các tòa nhà hạng B có mức giá hợp lý và vị trí thuận tiện vẫn được đánh giá là ổn định, đặc biệt tại các khu vực đang được hưởng lợi từ cải thiện hạ tầng.

Trong quý, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A đạt khoảng 32,1 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,2% theo quý và 0,4% theo năm. Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ, với giá thuê tăng 1,0% theo quý nhưng giảm 0,6% so với cùng kỳ.

Sự phân hóa này chủ yếu đến từ việc nguồn cung hạng B mới gia nhập thị trường, làm gia tăng áp lực cạnh tranh và thúc đẩy các chủ tòa nhà áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn.

Về triển vọng thị trường, trong thời gian tới, khoảng 370.000 m² diện tích văn phòng mới dự kiến sẽ được bổ sung trong giai đoạn 2026-2028, trong đó khu vực phía Tây chiếm 76% nguồn cung tương lai.

Trong bối cảnh các dự án mới sở hữu tiêu chuẩn kỹ thuật cao và chứng nhận xanh ngày càng phổ biến, các tòa nhà hiện hữu - đặc biệt là những dự án đã vận hành lâu năm sẽ đứng trước áp lực tái định vị thông qua cải tạo, nâng cấp hoặc điều chỉnh chiến lược khai thác để duy trì sức hấp dẫn trên thị trường.

Cuộc đua thu hút khách thuê đang thay đổi

Sự gia tăng nguồn cung không chỉ làm thay đổi cán cân cạnh tranh giữa các chủ đầu tư mà còn diễn ra trong bối cảnh nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp đang có nhiều thay đổi.

Khi thị trường lao động ngày càng cạnh tranh và yêu cầu về môi trường làm việc ngày càng cao, doanh nghiệp không còn lựa chọn văn phòng chỉ dựa trên yếu tố vị trí hay chi phí thuê, mà ngày càng chú trọng tới khả năng thu hút nhân tài, chất lượng không gian làm việc và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Theo dữ liệu từ Savills, hiện nay các doanh nghiệp đang điều chỉnh chiến lược lựa chọn văn phòng để thích ứng với thị trường lao động.

Trong bối cảnh nguồn nhân lực ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp đang xem xét lại chiến lược lựa chọn địa điểm đặt văn phòng, chuyển dịch hoạt động đến những nơi có sẵn nguồn nhân lực phù hợp và phân bổ vận hành trên nhiều thành phố khác nhau.

Trước đây, các doanh nghiệp thường tập trung tại một số ít thành phố lớn nhờ lợi thế về nguồn nhân lực, khả năng tiếp cận vốn và gần khách hàng. Tuy nhiên, cách tiếp cận này đang dần thay đổi khi doanh nghiệp chuyển sang mô hình linh hoạt hơn, phân bổ hoạt động trên nhiều địa điểm.

Các trung tâm lớn vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng hiện là một phần trong mạng lưới văn phòng rộng hơn nhằm hỗ trợ tăng trưởng, mở rộng khả năng tiếp cận nhân tài và tối ưu chi phí.

Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút nhân lực ngày càng gia tăng, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tái cân bằng mạng lưới hoạt động thay vì rời bỏ các trung tâm kinh tế lớn.

Trụ sở vẫn đặt tại các đô thị trọng điểm để duy trì kết nối và huy động vốn, trong khi các chức năng tăng trưởng, đổi mới và vận hành được phân bổ tới những thị trường phù hợp hơn với nguồn nhân lực.

“Khi tất cả doanh nghiệp đều tập trung vào cùng một địa điểm để tìm kiếm nhân tài, lợi thế cạnh tranh gần như không còn. Thay vào đó là thị trường tuyển dụng bão hòa, chi phí nhân sự tăng nhanh và người lao động có nhiều lựa chọn hơn, khiến hoạt động trở nên kém ổn định”, bà Michelle Needles, Giám đốc Toàn cầu mảng Giải pháp Doanh nghiệp (Savills) nhận định.

Tại thị trường Việt Nam, ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết tiêu chí cạnh tranh của thị trường văn phòng đang thay đổi.

Theo đó, trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục gia nhập thị trường, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng hiện không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê mà ngày càng được quyết định bởi chất lượng vận hành, khả năng kết nối hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

“Bên cạnh các chứng nhận xanh, nhiều doanh nghiệp hiện cũng quan tâm hơn tới các tiêu chuẩn liên quan đến sức khỏe người dùng và hạ tầng công nghệ như WELL hay WIREDScore, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, tài chính,... Những yếu tố này sẽ góp phần giúp các tòa nhà duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định và tăng khả năng giữ chân khách thuê trong dài hạn” ông William Gramond nhấn mạnh.